Kopen op een executieveiling

Naar aanleiding van mijn twitter onderhandelingstip 6 kreeg ik de vraag of ik die tip wilde verduidelijken.

De oorspronkelijke tip luidt: #onderhandelingstip 6: bod vóór executieveiling: bank mag alleen boven de vooraf vastgestelde executiewaarde verkopen. #taxateur #makelaar

Ik begrijp dat het nogal een cryptische omschrijving is. Degene die mij via Linkedin benaderde vroeg dan ook om uitleg.

Hieronder volgt het langere verhaal over de executieveiling.

Als een executieveiling is aangezegd dan kan er meestal nog tot 14 dagen voor de veilingdatum onderhands bij de notaris een bod uitgebracht worden. In de veilingvoorwaarden kun je nalezen hoe je dat bod kunt uitbrengen.
Dat bod kan dan door de bank worden geaccepteerd maar moet door de rechter worden goedgekeurd. Andere belanghebbenden kunnen bij deze rechter bezwaar maken tegen jouw bod.
De rechter zal een overeenkomst vóór de veiling uit alleen goedkeuren als er een taxatie is van een onafhankelijke derde taxateur (die niet bij de transactie is betrokken.) de koopsom moet dan boven de door die taxateur gelegen executiewaarde liggen.

Ter zitting kunnen de belanghebbenden nog met een hoger bod komen. Ook kunnen er ter zitting nog andere kandidaat een beter voorstel doen. Het is uiteindelijk aan de rechter om te beslissen aan wie het te veilen object wordt gegund. Dat doet hij (of zij) op basis van belangenafweging van alle betrokkenen.

Dit is in het kort een kleine gang van zaken: de praktijk is uiteraard veel weerbarstiger en moeilijker.

Zo heb ik nog een paar kleine tips voor je: op een executieveiling heb je geen ontbindende voorwaarden voor je financiering. Ook gelden de drie dagen bedenktijd niet.

Bij aankoop op of vóór de veiling uit kun je wel gebruik maken van een aankoopmakelaar.

26 maart Open Huizen dag

Op 26 maart is het weer landelijke NVM Open Huizen Dag.
Ook Vinke Veluwe Makelaars biedt haar klanten de mogelijkheid om mee te doen.
Het Open Huis heeft altijd resultaat. Uiteraard wordt niet ieder pand verkocht. Maar zo hier en daar is er toch een verkoopsucces.

Het Open Huis is een prima instrument om bezichtigingen te krijgen: soms krijgt een huis dat tot dan toe geen belangstelling heeft gehad, juist extra veel bezichtingen. Dat kan omdat de doelgroep naar een laagdrempelige manier zoekt om huizen te kijken.

Verkopers, die zelf het huis openstellen, krijgen direct feedback van kijkers.

Dat is allemaal waardevol. Vandaar even de feiten van de vorige Landelijke Open Huizen Dag op een rijtje:

1. 125.000 bezoeken
2. 45.000 deelnemers
3. 2,7 bezoeken gemiddeld per woning
4. groot aantal bezoeken op Funda in de maand ervoor (11,9 miljoen!)

Kortom: de Open Huizen Dag is een happening die je als huiseigenaar niet mag missen. De NVM en de makelaars zorgen voor een enorme gratis campagne. Waarom zou je daar geen gebruik van maken?

Onroerende Zaak Belasting op de Noordwest Veluwe

Is mijn huis wel goed getaxeerd?



Bijna iedere woningeigenaar heeft onlangs zijn of haar aanslag voor de gemeentelijke belastingen en heffingen in de bus gehad.
De heffing van de Onroerende Zaak Belasting is het belangrijkste onderdeel van uw aanslag. Het gaat tenslotte om uw woning en u bent benieuwd op welke waarde de gemeente uw huis schat.
Eén ding is daarbij van groot belang. De waarde die op uw heffingsbiljet staat is de waarde per 1 januari 2010. Deze waarde loopt dus minstens een jaar achter bij de werkelijkheid.
Op dit moment is er op de woningmarkt van alles aan de hand. Er zijn minder verkopen dan voorheen en ook staan woningen langer te koop. Er is wel een lichtpuntje: uiteraard worden er nog steeds huizen verkocht. De gezamenlijke NVM-makelaars verkochten met elkaar in het vierde kwartaal van vorig jaar nog zo’n 377 woningen in deze regio.

Maar wat betekent de WOZ waarde op uw gemeentelijk aanslagbiljet nu echt? Hoe weet u nu of deze waarde wel reëel is?
Landelijk gezien zijn de woningwaarden per 1 januari 2010 ten opzichte van een jaar daarvoor met 0,9% gedaald. U verwacht natuurlijk dat de gemeente met het vaststellen van de WOZ waarde hiermee rekening heeft gehouden.
In onze regio is iets interessants aan de hand: De waardeontwikkeling van 1 januari 2009 tot 1 januari 2010 wijkt af van het landelijk gemiddelde. Voor sommige typen huizen is zelfs in waarde gestegen! De twee onder een kap woningen zijn met 7,9% in waarde gedaald, terwijl de tussenwoningen met 2.4% zijn gestegen. Er is dus geen eenduidig beeld. En deze cijfers gelden voor de hele regio (Van Elburg tot en met Nijkerk).
Wilt u zelf deze frappante cijfers bekijken: de NVM heeft per regio en per woningtype de waardeontwikkelingen op een rijtje gezet.
Overigens zien we per 1 januari van dit jaar een landelijke waardedaling van 3,3% ten opzichte van januari 2010. Als de gemeenten de tarieven niet opschroeven, zult u volgend jaar dus minder Onroerende Zaak Belasting hoeven te betalen. Ik daag alle gemeenten in de regio uit om hun tarieven niet te laten stijgen. De gemeente Nunspeet heeft in dit verband het goede voorbeeld gegeven: de tarieven gingen voor dit jaar naar beneden!